Passoires thermiques dans les Hauts-de-Seine : évolution du marché et impacts en 2026

Par Fodhil Acherchour, conseiller immobilier SAFTI à Châtenay-Malabry, expert du marché local dans les Hauts-de-Seine, avec plus de 8 ans d’expérience et plus de 300 familles accompagnées.

En 2026, les logements classés F et G, souvent appelés passoires thermiques, restent au cœur des préoccupations des propriétaires bailleurs et des acquéreurs dans les Hauts-de-Seine. Entre contraintes énergétiques, coût des rénovations, évolution des prix et perspectives réglementaires, la question de la rentabilité immobilière est devenue centrale.

Cet article propose une analyse locale du marché, basée sur le terrain, les projets en cours et les transactions réelles observées dans le département.

⚡ Réponse rapide

Les passoires thermiques subissent aujourd’hui une décote nette sur le marché des Hauts-de-Seine. Les biens classés A ou B se vendent mieux, plus vite et souvent à un meilleur prix, tandis que les logements F et G demandent davantage de négociation et de travaux. En pratique, la valeur d’un bien énergivore dépend désormais autant de son adresse que de son DPE, de l’ampleur des rénovations à prévoir et de la stratégie adoptée par le propriétaire.

📍 Le regard de Fodhil : Ce que je vois sur le terrain

Au contact quotidien des vendeurs et des acquéreurs à Châtenay-Malabry et dans les communes voisines, une situation revient souvent : le propriétaire compare son bien avec celui vendu il y a deux ans dans la même résidence.

Pourtant, entre-temps, les taux ont changé, les exigences énergétiques se sont renforcées et les acheteurs sont devenus beaucoup plus prudents. Résultat : deux appartements très proches peuvent aujourd’hui se vendre avec un écart important, simplement parce que le marché ne valorise plus les biens de la même manière.

Je constate aussi que les acquéreurs raisonnent beaucoup plus qu’avant. Ils regardent le DPE, les charges, les travaux à prévoir, l’exposition et la qualité de la copropriété. Sur un marché comme celui des Hauts-de-Seine, ce sont souvent ces critères qui font la différence entre une vente rapide et un bien qui reste trop longtemps en ligne.

📊 Analyse du marché local & Indicateurs clés

Le marché immobilier des Hauts-de-Seine reste globalement solide, mais il est devenu beaucoup plus sélectif. Les biens rénovés, bien situés et performants sur le plan énergétique continuent de susciter une forte demande.

À l’inverse, les logements classés F ou G subissent davantage de pression, car les acheteurs intègrent immédiatement le coût des travaux dans leur réflexion. Cette logique crée un marché à deux vitesses : d’un côté les biens confortables et valorisés, de l’autre les biens énergivores qui doivent accepter une décote plus marquée.

Dans les communes les plus recherchées du département, la proximité des transports, la qualité de la copropriété et la possibilité de remise aux normes jouent un rôle déterminant dans la formation des prix.

Les chiffres du marché au 1er semestre 2026

Indicateur du marché	Valeur constatée	Contexte et source des données
Appartement DPE A–B	9 450 €/m²	Analyse interne Fodhil Immobilier
Appartement DPE E	8 100 €/m²	Analyse interne Fodhil Immobilier
Appartement DPE F–G	7 200 €/m²	Analyse interne Fodhil Immobilier
Prime estimée des biens A–B	+12 %	Analyse interne Fodhil Immobilier
Tendance annuelle des biens F–G	-4,5 %	Analyse interne Fodhil Immobilier

💡 Le conseil de Fodhil :

Si vous êtes propriétaire d’un bien classé F ou G, la première question à se poser n’est pas seulement “combien vaut mon bien ?”, mais “quelle stratégie me permet de préserver au mieux sa valeur ?”. Dans certains cas, une rénovation ciblée peut suffire à améliorer la classe énergétique et à réduire la décote. Dans d’autres, une vente rapide et bien positionnée sera plus pertinente qu’un chantier lourd. Le bon choix dépend du budget, du délai, de la copropriété et du marché local.

🔮 Perspectives et Prévisions à 12 mois

Le second semestre 2026 devrait confirmer cette logique de marché à deux vitesses. Les logements rénovés ou bien classés devraient continuer à se défendre, tandis que les passoires thermiques non traitées resteront sous pression.

La demande locative devrait elle aussi devenir plus sélective, avec une préférence croissante pour les biens économes, confortables et sans travaux immédiats. Dans ce contexte, l’expertise locale restera essentielle pour éviter une surestimation ou une stratégie inadaptée.

📑 Résumé terrain : Ce qu’il faut retenir

• Les passoires thermiques perdent en attractivité dans les Hauts-de-Seine.

• Les biens bien classés énergétiquement gardent une meilleure résistance à la baisse.

• Le DPE est devenu un critère central de décision pour les acheteurs.

• Une estimation sérieuse doit intégrer le coût réel des travaux.

• Les biens proches des transports et faciles à rénover restent mieux positionnés.

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🎯 L’avis de l’expert

À mon sens, le marché des passoires thermiques n’est pas condamné, mais il est devenu plus technique. Le propriétaire qui anticipe, arbitre correctement et s’entoure d’un professionnel local garde un vrai avantage. Aujourd’hui, la valeur d’un bien ne se lit plus seulement à travers son adresse ou sa surface. Elle dépend aussi de son DPE, de son état réel, de son potentiel de rénovation et de la capacité du marché local à absorber ces défauts.

🙋 Questions fréquentes (FAQ)

Quel est l’impact du DPE sur le marché en 2026 ? Le DPE a un impact direct sur la valeur, la vitesse de vente et le niveau de négociation. Les biens bien classés se vendent mieux, tandis que les passoires thermiques subissent davantage de pression.

Faut-il vendre un bien classé G en 2026 ? Tout dépend de votre capacité à financer des travaux et de votre stratégie patrimoniale. Si vous ne souhaitez pas rénover, une vente bien positionnée peut être plus adaptée.

Les passoires thermiques vont-elles encore perdre de la valeur ? Oui, tant que les coûts de rénovation restent élevés et que les acheteurs restent attentifs au DPE, la décote devrait persister.

Comment estimer correctement une passoire thermique ? Il faut intégrer la classe énergétique, le coût des travaux, la copropriété, la localisation et l’état général du bien. Une estimation automatique ne suffit pas.

Une rénovation avant vente est-elle toujours rentable ? Pas toujours. Dans certains cas, elle améliore nettement la valeur. Dans d’autres, elle coûte plus cher que le gain espéré. Il faut comparer précisément les scénarios.

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